Conflits, migrations et marché locatif dans la fabrique de la ville informelle

La fabrique des quartiers informels dans les villes du Moyen-Orient est étroitement liée aux conflits et guerres dans la région. L’objectif de ce billet est de donner quelques éléments pour étayer cette thèse, en s’appuyant sur le cas de la banlieue sud de Beyrouth où les quartiers informels sont façonnés principalement par les différentes migrations forcées, conséquences des guerres et conflits régionaux, et par la multiplication des constructions illégales en période d’instabilité. Par ailleurs, les pratiques au sein du marché locatif informel de ces quartiers non réglementaires, en s’adaptant au fur et à mesure aux demandes des nouveaux migrants, jouent un rôle essentiel dans cette production urbaine. À travers l’analyse des résultats d’enquêtes menées entre 2018 et 2020 à Ouzai et Horch el-Qatil (fig. 1), deux quartiers de la banlieue sud de Beyrouth, dans le cadre d’une thèse en cours dans le champ des études urbaines à l’université de Tours, je montrerai les liens entre conflits, migrations et marché locatif informel et leur rôle dans la transformation de la ville non réglementaire.

Fig. 1. Les quartiers informels de la banlieue sud de Beyrouth.
Cartographie : Rouba KAEDBEY, 2018

Des transformations incessantes

Depuis le début de la guerre civile libanaise en 1975, plusieurs moments ont marqué le développement du marché locatif dans les quartiers informels de Beyrouth, ainsi que leur expansion. Aujourd’hui situés dans la banlieue sud, les deux quartiers concernés par l’enquête accueillent une population libanaise majoritairement chiite, des Palestiniens, des Kurdes, des Doms, des Syriens, ainsi que des travailleurs et travailleuses asiatiques et africains (Éthiopiens, Bangladais, Philippins, etc.). Ces espaces se sont massivement développés pendant les années de guerre civile libanaise (1975-1990), suite à l’exil forcé des populations du sud du Liban fuyant l’invasion israélienne, mais aussi aux migrations depuis les zones rurales, notamment de la Beqaa. Des populations se sont aussi déplacées vers la banlieue sud pendant cette période fuyant les massacres de la banlieue est de la ville (massacres de Karantina et Tell el-Zaatar commis par des factions chrétiennes contre des Palestiniens et des musulmans libanais en 1976). À partir des années 1990, les migrations de travailleurs syriens ainsi que de travailleuses asiatiques et africaines vers le Liban se sont développées. Nombre d’entre eux ont trouvé à se loger, en tant que locataires, dans les quartiers informels de la banlieue. La location aux travailleurs syriens s’est développée dans les années 1990, elle est devenue plus courante au cours des dix dernières années pour les travailleuses asiatiques et africaines. Après la guerre civile (1975-1990), les constructions illégales se sont réduites considérablement pour deux raisons : premièrement, la fin du conflit marque le retour du contrôle administratif interdisant les nouvelles constructions ; deuxièmement, de nombreux habitants ont cessé de construire en pensant qu’ils allaient être relogés dans le cadre du programme Elyssar (1995), un grand projet de réaménagement de la banlieue sud-ouest de Beyrouth qui n’a finalement jamais vu le jour.

La Guerre des Trente-trois-jours en juillet 2006, en revanche, a constitué une période d’urbanisation massive ; le pouvoir et toutes les forces politiques, tel que l’Etat et les municipalités, étaient occupés à faire face aux attaques israéliennes, et elles ont laissé le champ libre à l’augmentation des constructions illégales. Le paysage urbain s’est transformé si vite et si fort dans ces quartiers que les habitants parlent d’avant et d’après 2006. Cette période a été propice à la construction d’un capital immobilier pour les ménages de ces quartiers, qui servira ultérieurement au développement d’un véritable marché informel de la location. Force est de constater les fortes imbrications entre les opportunités d’essor du marché de location, permises par le développement spectaculaire des quartiers non réglementaires en 2006, et leurs transformations sociales, notamment l’installation massive de migrants et l’hétérogénéité ethnique et religieuse de la population, phénomènes qui s’accentueront par la suite.

Depuis 2011, la guerre civile syrienne est un élément clé de l’évolution du marché locatif de logements dans les quartiers informels étudiés. L’arrivée massive de réfugiés syriens depuis 2013 et le refus des autorités libanaises de mettre en place une politique d’accueil ont conduit ces populations seules faces à leur destin, à devoir se débrouiller et à se disperser dans différents lieux du territoire libanais. Les plus pauvres d’entre eux se sont principalement installés dans la région de la Beqaa et dans les quartiers populaires de la banlieue de la capitale Beyrouth. Cela a généré de nouvelles stratégies de la part des propriétaires, afin de répondre à la demande locative dans une logique d’optimisation des profits.

Fig. 2. Ouzai : un quartier informel de la banlieue Sud-Ouest de Beyrouth.
Photographie : Rouba KAEDBEY, 2018.

Suite à ces différentes migrations, ces quartiers non réglementaires se caractérisent ainsi par la cohabitation de populations diverses, arrivées au fil du temps et entrainant la transformation des sociabilités et du paysage urbain. En outre, le « capital urbain » construits par les propriétaires, constitué sur plusieurs périodes et couplé aux multiples vagues migratoires, a permis le développement d’un véritable marché locatif informel. Selon un recensement effectué par les municipalités de Ghoubeireh et Burj el-Barajneh en 2017, plus de 50 % des biens dans Ouzai et Horch el-Qatil sont en location. Ces statistiques ne recensent pas les locations informelles mais à l’échelle de mon enquête, plus de 90 % de personnes interrogées louent sans contrat.

Les mobilités sociales des acteurs de la location

Chaque personne ou chaque famille dans les territoires étudiés, indépendamment de leur appartenance religieuse ou ethnique, se caractérise par une trajectoire de vie distincte. Grâce aux diverses ressources du quartier, certains ont réussi leur ascension sociale, d’autres vivent au contraire une mobilité sociale descendante. Les multiples ressources de ces territoires ne bénéficient pas à tout le monde, chacun doit se débrouiller et développer sa propre stratégie pour tenter de stabiliser sa trajectoire sociale, voire d’en faire un processus ascendant. Le fonctionnement du marché locatif informel et les stratégies adoptées autour de la location par les différents acteurs sont particulièrement représentatifs de la diversité des trajectoires sociales. Si pour les uns, le marché locatif informel constitue une ressource, pour d’autres, il est perçu comme la cause de la dégradation de la qualité de vie dans le quartier.

Alors que la location reste une stratégie de survie pour certains propriétaires, d’autres en ont fait un facteur d’ascension sociale et résidentielle. Les plus aisés parmi ces derniers ont ainsi investi dans la construction et l’achat d’un ou de plusieurs immeubles, destinés au marché de la location, tandis que d’autres propriétaires mettent en location un ou plusieurs logements dans leur immeuble familial. Ces personnes, en général de nationalité libanaise, sont connues pour être des « mallik » (« mallâk » pl. « mallâkîn », grands propriétaires) du quartier. Une partie d’entre eux s’est enrichie grâce à la location qui a été à l’origine de leur trajectoire sociale ascendante et d’une certaine reconnaissance sociale dans le quartier, même s’ils n’y habitent plus. Les « grands propriétaires » dans ce cas sont plutôt des personnes qui possèdent plusieurs immeubles et locaux dans les quartiers informels et qui ont un revenu leur permettant de bénéficier d’avantages, tels qu’un logement de qualité, un accès à l’éducation, un pouvoir d’achat élevé et un certain confort matériel. Quand leur revenu le leur permet, certains d’entre eux changent de résidence pour s’installer dans des lieux socialement plus valorisés, tout en continuant à gérer leur investissement locatif dans le quartier informel d’origine. La clientèle de ces bailleurs est constituée de migrants appartenant à divers milieux, mais souvent en situation de précarité et de pauvreté, ne possédant pas, institutionnellement et socialement, les mêmes droits que les Libanais. Entre ces deux catégories d’acteurs, on trouve par ailleurs une population de nombreux propriétaires qui habite le quartier depuis longtemps et qui n’apprécie pas l’impact du développement de ce marché et de l’accueil massif des populations étrangères sur leur vie et leur espace résidentiel.

Cette cohabitation dessine des frontières spatiales visibles. Par exemple, certains immeubles se louent uniquement aux réfugiés syriens, d’autres à des travailleuses africaines, d’autres encore aux Doms venant de Syrie. Dans les immeubles qui sont qualifiés de mixtes, les étages du haut sont habités majoritairement par des Libanais, tandis que les sous-sols et les rez-de-chaussée sont occupés par les travailleurs étrangers. Dans les immeubles où réside le propriétaire/bailleur, le choix des locataires est fait d’une manière plus sélective.



Fig. 3. Plans d’une maison de six chambres mise en colocation aux hommes seuls à Horch el Qatil. Croquis : Rouba KAEDBEY, 2018

En l’absence de toute régulation institutionnelle, la cohabitation entre différentes populations se traduit par des écarts sociaux où se déploient des formes de domination et des rapports de pouvoir entre propriétaires et locataires, mais aussi entre grands propriétaires et le reste des habitants. De nouveaux rapports s’ajoutent aux différences ethniques et religieuses entre les habitants suite aux relations imposées entre les acteurs de la location.

Nouvelles représentations des quartiers informels à Beyrouth

Le départ d’une partie des Libanais, généralement propriétaires, a laissé place à des populations de locataires majoritairement migrantes et institutionnellement marginalisées à cause de leur image d’exilés ou de travailleurs disqualifiés. Les transformations urbaines et sociales que cela entraine induisent des processus d’appauvrissement et de déclassement qui touchent des quartiers entiers. Les habitants de la ville et les anciens habitants perçoivent de manière stigmatisante ces quartiers en raison de la présence des réfugiés et travailleurs pauvres. Cette forte stigmatisation participe à creuser davantage les écarts avec la ville et à créer une nouvelle forme de marge urbaine. D’autre part, les clivages au sein du quartier deviennent plus importants entre les premières générations d’habitants qui ont réussi leur ascension sociale et les nouveaux arrivants en situation d’extrême précarité, mais aussi entre propriétaires en position de pouvoir et locataires vulnérables.

Conclusion

Aborder la ville informelle par les stratégies relatives au marché locatif et à ses acteurs révèle des transformations socio-spatiales majeures et pose des questions autour de l’avenir de ces villes. L’accès à la propriété est initialement désigné comme une caractéristique de l’urbanisation informelle, mais aujourd’hui, paradoxalement, la propriété est difficilement accessible dans ces villes, et la tendance se dirige plutôt vers des locations informelles sans aucune politique régulatrice. D’une manière générale, la question du marché locatif reste le grand absent du débat politique et public au Liban, encore moins la question du logement social. La forte dévaluation de la livre libanaise sur le marché noir et l’explosion du 4 août qui a dévasté des quartiers entiers de la ville de Beyrouth auront sans doute des répercussions considérables sur le marché locatif, telles que l’augmentation de la demande à la location et/ou, par exemple, la possible mobilité résidentielle de ceux qui ont beaucoup perdu en ville vers la banlieue informelle. Ainsi, l’analyse des dynamiques locatives au sein des quartiers informels depuis 50 ans, non seulement en tant que moyen d’accès au logement, mais aussi en tant que vecteur de « droit à la ville », devient essentielle.

Bibliographie

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Pour citer cet article : Rouba Kaedbey, "Conflits, migrations et marché locatif dans la fabrique de la ville informelle", Les carnets de l’Ifpo. La recherche en train de se faire à l’Institut français du Proche-Orient, https://ifpo.hypotheses.org/10969, le 8 février 2021. [En  ligne sur hypotheses.org]

Rouba Kaedbey, doctorante en aménagement à l’Université de Tours et associée à l’Ifpo. Sa thèse porte sur le marché locatif dans les quartiers informels de la banlieue sud de Beyrouth et son rôle dans leur transformation sous la direction de Nora Semmoud (CITERES – EMAM) et le co-encadrement de Valérie Clerc (IRD – CESSMA).


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